新築ワンルームマンション投資よりもREITをおすすめする理由

前回、CRAZY MONEY セミナーに参加した記事を書きました。今回は、そのあと営業マンと別日に面談をしたのでその話をします。こんな記事書いて叩かれないか不安ですが、セミナー参加者はもっと不安だと思うので書きます。

結論としては、私レベルの資産背景だと借金をして、赤字期間を過ごすこと前提での現物保有メリットを感じず、利回りも高くないため不動産投資がしたいならREITで十分だと考えました。

私はワンルームマンション投資はしませんが、物件保有にメリットを感じるまとまった資金のある方にとっては話を聞くくらいはいいんじゃないかな、と思いました。とはいえ、私ならまとまった資金があれば一棟買いをしたいですね。まだまだ株は投資だけど不動産は目に見えるから安心っていう人もいるみたいですから、そういう人にとっては選択肢の一つかもしれません。

セミナーから後日面談までの流れ

前回の記事で省いた、セミナー後の流れを書きます。セミナーのアンケートを記入した後、営業マンが席に付きます。簡単な挨拶をして、セミナー参加のきっかけの話や金融商品の保有、資産背景などをヒアリングされます。人によってはかなりボカしている人もいました。

この段階では正確な数値はわかりようがないですが、2000万くらいローンを組む話なので、銀行融資が降りそうか、投資に向いてそうかを判断したいのでしょう。

普段の生活圏の話になり、仕事の後か休日に会えないかという話になります。個別具体な営業はそこからはじまります。すぐに物件情報を知りたくグイグイいったのですが、都内の1Rで3000万くらいの物件を買う、家賃保証はする、というくらいしか話が引き出せませんでした。その後ラインを交換して、ラインでやり取りをします。先程のやり取りをもとに生活・通勤圏内でアポ打診されカフェで面談しました。

面談の流れ

カフェでアイスブレイク。経費で1杯おごっていただきました。ありがとうございます。プレやメット等の保険の個人事業主を思い出しました。前回グイグイ話を聞く姿勢を伝えていたので早速本題に入っていただきました。箇条書きで話の内容をメモしていたので、まとめてみます。

購入できる物件について

・基本、新築から築数年程度の築浅物件を紹介
・1R等、1人暮らし向けのマンションがメイン
・2000万~3000万程度の物件がメイン
・おすすめされたのは2500万円の
・2000万は立川など少し都心から離れているがそこそこ栄えた住宅街
・3000万は山手線付近のいい家
・どちらもそんなに変わらず概ね利回りは3~4%
・もっと金出せば新宿とかのあるけど高すぎておすすめしない
・一般に出回っていない物件も扱っている

不動産投資のメリット

ただの利回り数%の投資なら、現物リスクのない投信で間に合っているので、メリットについて聞いてみました。話がまとまっていないですが、

・自己負担する資金が少ない
・不労所得になります
・生保以上の効果があります(団信)
・インフレになるとプラスになります
・赤字部分が節税になります
・ローンを組む際に不動産を銀行が客観的に評価するから安心
・営業マン(面談相手)もやっている
・損益分岐点は10年。最初は赤字だけど10年で黒字になる。
・物件は10年くらいで手放す人が多い
10年でもとが取れるイメージ(もとが取れる=ローン返済含めて収支がトントン) それってもとが取れるとは違うだろ!と突っ込みそうでした。
・もっと早くCFが黒字になる物件はないか聞いてみたら、5年位で月2,500円程度のプラスになる物件ならありました。あまり収益的な魅力はないかも。
・具体的な例を見ていくと、家賃保証額8万円-ローン返済額金利込8.5万=-0.5万で45年のローン(金利1.75%)
・45年ローンだけど実際は10年くらいで売却して返済するパターンあり。
・その頃にはまた新しい物件を持ったり、複数同時保有した利する例がある。
・20代でも数物件持つ方もいる。
・黒字になったら売却して売却益と新規ローンで新物件取得がおすすめ
・もちろん物件を保有し続けても良い
・レバレッジを効かせた投資は他にない

不動産投資のデメリット

デメリットについても聞いてみました。よく意味がわからないところもありましたが、不動産については知識が少なく細かいところまで詰めてディスカッションすることができませんでした。

空室&家賃下落リスク

空室リスクについてはサブリースで保証してくださるそうです。家賃の10%負担か月額1080円かになるそう。空室率は業界全体で94%で、その6%は住む人が入れ替わるときに1ヶ月間の入れ替え期間が空く程度とのこと。

家賃下落については、古いからといって下落するわけではない。受給のバランスのほうが大きいとのこと。

劣化、天災リスク

ヒビとかは修繕積立金で賄う。マンションの管理会社が管理していく。専有部分の水漏れなどはオーナー負担。地震保険も入れるが、入っている人は殆どいないとのこと。

御社の倒産リスク

管理会社が声をかけてくれるようになっているので大丈夫です。(?)

老朽化リスク

共有部分は修繕積立金、設備の故障・破損はすべてTAPPが保証(前述の家賃10%相当のサブリース費用)に含まれる。

話を聞いて思ったこと

「利回りは年4%が平均」と言われました。正直REITでいいやん。とか思いながら話を聞いてしまいました。が、ここは人それぞれの価値観です。物件のオーナーになることに魅力を感じるならアリだと思います。私は自分のクロスバイクの手入れすらろくにできなかったので家の手入れなんてできません。

と思っていたら、家の手入れは当社が代行してくださる。それをひいた上の利回りだそう。安全に物件のオーナーになりつつ、面倒なことは当社が代行する。売りたくなった時の売り先も紹介する。

本当にどこまでできるのかは実際になってみないとわからないのですが、巷に溢れている、ワンルームマンション投資の家賃保証で登場してくるサブリース会社で問題視されていたところをクリアしようとしている会社だということはわかりました。

競合他社との違いを伺うと、同業他社に比べてベンチャーなので、この物件所有者が払うコストを抑え、サービスを充実して差別化しているとのことでした。

節税効果の話になったときに、突っ込んでいくと節税が大きなメリットではないとはっきりと言ってくださって少し安心しました。その他全体的な対応を見ても騙してくるような業者という感じはしなかったです。

私がワンルーム新築マンションの不動産投資をしない理由

何点が疑問があり、ワンルーム投資には至りませんでした。私が感じた疑問点を並べます。

将来の東京1Rの不動産価値への疑問

本当に価値は下がらないのでしょうか。セミナーでの本疑問に対する回答は東京駅近郊はまだ開発をしています。開発はオフィス、商業施設です。オフィスと商業施設があるということはそこで働くひとがいます。従って東京の不動産(特に働き手である1人暮らしの若者向け)は大丈夫というロジックでした。

深い議論はしませんでしたが、私が勤めている古い体質の企業ですら今リモートワーカーが増えてきています。というか、できないはずがないのです。もともと、海外の営業先との会議はウェブでする世界です。国内の会議もウェブでできることに対して疑問は残らないと思います。

会議は顔を突き合わせてやるものだ、という古い考えの層がいなくなる数年後にはリモートが浸透してくると思います。すでにベンチャーではフルリモートを売りにする会社も増えてきています。

さて、そんな環境になったら東京に住むメリットはあるのでしょうか。都心にでかいオフィスビルを構えるのは流行らなくなり、本当に重要な会議だけどっかでシェアオフィス借りてやればいいのではないでしょうか。

それは極論ですが、そういった世の中で東京の不動産価値は維持されていくのか不安ですね。働き手が東京から消えると、働き手向けのサービス業も撤退します。従ってこの観点だけで考えても、不動産価値はそう上がることはないのではないかと思います。

年を追うごとに減る不動産価値への疑問

不動産投資の出口戦略の1つとして売却の説明を受けました。CFがようやくプラスになってきたころ(10年程度)に売却してもそんなに不動産の価値は下がらないのでそこでキャピタルが入るとの説明でした。

いやいや、新築物件と築10年の中古物件の販売価格を見比べてもわかるように結構家賃は変動します。それだけ価値が下がっているのを実感するはずです。感覚的に不動産価値って維持できるのかな、という疑問が拭えませんでした。数年後に家賃も下げざるを得ないと、ローンの支払も苦しくなりCF黒字化も遠くなるのではないですかね。

自分が住むための不動産を買うときも新古品を買おうと思っているくらいです。ものは一回買うと中古になり価値が下がる。当たり前のことですが、このことは豪遊を経験している与沢先生が教えてくれました。

また、ローン完済時に真の意味で自分の物件になるということもメリットとして挙げられていますが、同じ理由から価値の下がった資産を持ってもね・・・それって売れるの?という疑問が残りました。ビットコインを3年前にもらうなら嬉しいですが、今もらってもいらないのと同じ。

TAPPさんは不動産を手放すときも仲介してくれるみたいですが、買い手がつかない場合、買い取ってくれるわけではないですからね。そういうめんどいリスクは我々に寄せて、リスク回避しているビジネスモデルだと思いました。

ローン金利や
「銀行も評価する物件だから安心」 への疑問

1つ目はローンを組んだ際の銀行の金利は高いよね、という疑問です。勘違いされがちですが、住宅ローンでローンを組むと今すごい金利は低いのですが投資用不動産なので住宅ローンでは有りません。自分が済む物件ではないからです。ご注意ください。すると概ね1~2%はかかると思っていてください。表面利回り4~5%程度の物件だと金利が1,2%違うだけで苦しいですね。

2つ目はローンを組む=安心というロジックへの疑問です。銀行から融資を受ける場合っておそらく私の年収(源泉徴収票)と会社員なら会社名を見ると思います。また、物件に対するローンであれば物件の情報を見ると思いますがワンルーム投資マンションって所詮3000万程度。3000万に年率2%くらいで貸してもそんなに儲からないしそんな真剣に物件を審査する時間があればキャッシュフローで判断しちゃうのではないかなと思いました。従って銀行が物件を評価するからというロジックは破綻していないかともいました。担保として物件をとるなら話は別ですが、そういう話はなかったです。つまりワンルームマンションはいくら都内だらかといって担保としてとるべき資産としてみなされていないのではないでしょうか。

コストについての疑問、家賃保証への疑問

自分が持っている物件に対しては固定資産税、火災保険、老朽化時の手当、リフォーム代、広告費などなどコストは多くかかります。いくらサブリース会社がある程度を保証してくれるからといっていつまでその会社残るの

節税への疑問

節税の話を深く掘るとあまり内容が出てこなかったのですが、このタイプの投資で赤字を出しても厳密には節税にはなりません。強いて言うならすでに金持ち、資産家ならこのタイプの損出しは節税効果を生みますが年収1000万程度のサラリーマンがどんなに頑張っても赤字によるデメリットのほうが大きいと考えます。

現状のポートフォリオがほぼ不動産になる

これは資産の小さい私の話で恐縮ですが今数千万の不動産を買うと、私のポートフォリオの殆どが利回りの低い不動産で圧迫されます。資産分散を妨げまするため踏み切れませんでした。

とはいえ不動産投資をするならサラリーマンのうちに

ここまで否定的に書いてきましたが、ローンを活用する投資はサラリーマンだからこそできる投資だと思っています。また、購入価格よりも高く売却できるのであれば非常に魅力的な投資だと思います。常に数物件抱えて、値上がりしたら売却、値下がりしたら購入を繰り返して株みたいな感覚で楽しめると思います。

私には物件の目利きがありませんが、もし、目利きができるならキャピタル狙いの不動産投資もアリだと思います。(話がそれていますが)サラリーマンの先輩が開発前の武蔵小杉のマンションを購入しましたが、それが高騰して2倍以上になって手放すのを考えている話を聞くとありだなと思います。手元にキャッシュで数千万残るのは激アツです。

とはいえ開発される地域の予測やその価値の上昇を見抜くのは決算書を読むより難しいんじゃないでしょうか。もしできるなら、サラリーマンのうちにローンを組んででも、不動産を手に入れておきたいですね。

お金がたくさんあれば不動産投資はしてみたかった

私がすでに数千万資産があって、そのうちの3割程度で一括で物件購入できて、TAPPさんのように賃料保証をしてくれるなら、遊び感覚で挑戦してみても実質利回り2~3%だとしても資産分散の1つとしてとても面白いと思います。本当に一括購入するなら、1Rじゃなくて広くて利回りの高い物件にしますけど。

まとめ

私としては、20代で年収もそんなにない人間が2000万の1Rマンション買って、利回り2~3%で10年後にようやくCFがプラ転するくらいの投資で借金してヒーヒー言うなんてやってられないと思ってしまいワンルームマンション投資をやめました。

米国高配当ETFは税前4%の配当金をくれる。インフラファンドやREITは6%の配当金をくれる。しかも手元資金が薄くなれば売却して資金化もすぐできる。それらを考えると、まだまだ私の資産状況では不動産投資は遠い世界でした。いつかは挑戦したいものです。

長くなりましたが、若手投資家の参考になればと思います。ありがとうございました。

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